Przewodnik po finansowaniu przez właściciela

Category: Koszty Zamknięcia
17 lutego 2021

Pobierz nasz 43-stronicowy przewodnik po inwestowaniu w nieruchomości już dziś!

Nieruchomości od dawna są inwestycją dla tych, którzy chcą budować długoterminowe bogactwo przez pokolenia. Pomożemy Ci poruszać się po tej klasie aktywów, zapisując się do naszego obszernego przewodnika po inwestowaniu w nieruchomości.

W większości transakcji na rynku nieruchomości nieruchomości są kupowane lub sprzedawane za finansowanie bankowe lub gotówkę. Jeśli kupujący nie ma wystarczającej ilości pieniędzy, aby od razu go kupić, zostanie poddany intensywnej gwarancji bankowej, aby kwalifikować się do pożyczki.

Większość ludzi nie wie, że istnieje inny sposób kupowania i sprzedawania domów: finansowanie przez właściciela. Przyjrzyjmy się, czym jest finansowanie właściciela, jak to działa, dlaczego kupujący lub sprzedający chciałby z niego skorzystać i co warto o nim wiedzieć.

Co to jest finansowanie właściciela i jak działa?

Finansowanie właścicielskie to metoda finansowania nieruchomości, w której właściciel nieruchomości posiada kredyt kupującego. Działa jak finansowanie bankowe, ale kupujący spłaca sprzedającemu dokonując miesięcznych płatności w uzgodnionym okresie z określoną stopą procentową i warunkami.

Finansowanie przez właściciela można również nazwać finansowaniem sprzedającego lub finansowaniem przeniesionym przez sprzedającego (ponieważ właściciel „przenosi lub zatrzymuje finansowanie).

Chociaż ten sposób finansowania nieruchomości jest mniej powszechny niż tradycyjne metody, jest realną opcją i częściej niż mogłoby się wydawać. Według Advanced Seller Data Services 25,9 miliardów dolarów pożyczek finansowanych przez właścicieli powstało w 2018 roku w całych Stanach Zjednoczonych.

Nie ma ograniczeń co do tego, kto może korzystać z finansowania właściciela lub jaki rodzaj nieruchomości można kupić lub sprzedać za jego pośrednictwem. Mam doświadczenie w oferowaniu transakcji finansowania właścicielskiego oraz kupowaniu z finansowaniem właścicielskim domu jednorodzinnego, zespołu apartamentowego oraz obiektu samoobsługowego. Finansowanie przez sprzedawcę jest często wykorzystywane przez inwestorów w nieruchomości, ale może być również wykorzystane, jeśli kupujący nie kwalifikuje się do tradycyjnego finansowania z powodu zatrudnienia, wcześniejszego bankructwa lub egzekucji, lub czynników ekonomicznych, które zaostrzają wytyczne dotyczące udzielania pożyczek. Zobaczmy, jak można skonstruować standardową transakcję finansowania przez właściciela.

Przykład finansowania właściciela

Powiedzmy, że sprzedawca wystawia nieruchomość za 200 000 USD. Potencjalny nabywca nie może kwalifikować się do tradycyjnego finansowania, ponieważ pracuje na własny rachunek. Składa ofertę pełnej ceny i prosi właściciela o finansowanie z obniżką o 15% (30 000 USD).

Sprzedawca nie ma hipoteki na nieruchomości i decyduje się na przyjęcie oferty, tworząc hipotekę, która wymaga od kupującego spłaty jej w ciągu 10 lat przy oprocentowaniu 8%, a na końcu płatności balonem. Kupujący dokonuje miesięcznej płatności na rzecz sprzedawcy w wysokości 1247,40 USD, a sprzedawca zwraca 8%, zbierając 224 532 USD w ciągu całego 10-letniego okresu. Czynnik pożyczki Wartość Cena zakupu200 000,00 $ Zaliczka30000,00 $ Kwota pożyczki170 000,00 $ Oprocentowanie8% Liczba płatności180 Płatność balonem należna pod koniec 10 roku130 528,65 $ Miesięczna płatność1 247,40 $ Suma zapłacona sprzedającemu224 532,00 $Źródło danych: obliczenia autorskie.

Chociaż jest to jeden z przykładów finansowania przez właściciela, wiele zmiennych może zmienić sposób finansowania nieruchomości przez sprzedającego.

Warunki finansowania właściciela

Od kupującego i sprzedającego zależy określenie warunków umowy, takich jak długość pożyczki, kwota zaliczki, stopa procentowa oraz czy istnieje płatność balonowa. Niektórzy sprzedawcy mają na myśli określone warunki, podczas gdy inni są otwarci na negocjacje. Musisz jednak zdecydować o czterech głównych czynnikach.

Długość kredytuJest to okres, w którym kupujący będzie spłacał kredyt. Może to być pięć, 10, 15, 20 lub 30 lat – lub cokolwiek pomiędzy. Chociaż 30-letnie kredyty hipoteczne są czasami wykorzystywane do finansowania sprzedającego, częściej spotyka się krótsze terminy, takie jak od pięciu do dziesięciu lat, z płatnością balonową na końcu. Nawet jeśli płatność balonowa zostanie uzgodniona w 10 roku, pożyczka może być amortyzowana przez 30 lat, aby utrzymać miesięczną płatność kupującego na niskim poziomie i zwiększyć odsetki pobierane przez sprzedającego.

ZaliczkaZaliczka to kwota, którą kupujący płaci sprzedającemu, aby wykazać swoją inwestycję i zainteresowanie domem. Pieniądze te są zaliczane na poczet ceny zakupu, a pozostała część tej ceny jest finansowana. Średnia zaliczka na nieruchomości mieszkalne od kredytów finansowanych przez sprzedającego w 2018 roku wyniosła 19%.

Chociaż istnieją sposoby na zakup lub sprzedaż nieruchomości za zerową lub bardzo małą sumę pieniędzy, jest to rzadkie. W większości przypadków sprzedawcy wymagają od 10% do 20% rabatu, chociaż nie ma minimalnych wymagań. Badanie przeprowadzone w 2017 roku przez firmę Black Knight i Departament Mieszkalnictwa Miejskiego i Rozwoju Stanów Zjednoczonych wykazało, że wyższe zaliczki zmniejszyły zaległości i ryzyko niewypłacalności. Wyższa wpłata oznacza, że ​​kupujący ma „skórkę w grze, co oznacza, że ​​jest mniej prawdopodobne, że odejdzie lub przestanie płacić.

Należy zauważyć, że wysoka zaliczka nie jest jedynym czynnikiem przyczyniającym się do obniżenia ryzyka niewykonania zobowiązania.

OprocentowanieOprocentowanie pożyczek finansowanych przez sprzedawcę jest zwykle wyższe niż to, co oferowaliby tradycyjni pożyczkodawcy. Sprzedawca podejmuje pewne ryzyko, utrzymując finansowanie i może naliczyć wyższą stopę procentową, aby zrównoważyć to ryzyko.

Często zdarza się, że stopy procentowe wynoszą od 4% do 10%. Mogą też być wyższe. Jednak w każdym stanie obowiązują przepisy dotyczące lichwy, które określają maksymalne oprocentowanie pożyczki. Oprócz zróżnicowanych stóp procentowych dostępnych jest kilka warunków spłaty:

  • Pożyczka o stałej stopie procentowej:Oprocentowanie i płatność pozostają takie same przez cały okres. Kwota pożyczki jest stopniowo spłacana w regularnych płatnościach.
  • Kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej (ARM):Stopa procentowa jest okresowo dostosowywana.Pożyczka z oprocentowaniem:kupujący płaci odsetki tylko przez określony czas, a następnie zazwyczaj dokonuje dużej spłaty balonowej na poczet kapitału.Pożyczki ze stałym oprocentowaniem są najczęściej spotykane ze względu na łatwość prowadzenia dokumentacji. Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu podlegają wahaniom w czasie i, jeśli nie są aktywnie monitorowane, mogą prowadzić do błędnych obliczeń lub całkowitego braku zmian w kapitale i odsetkach. Pożyczki oprocentowane są najczęściej używane przez inwestorów, zwłaszcza w przypadku pożyczek typu fix-and-flip.

    Płatność balonemWypłata balonowa to jednorazowa płatność ryczałtowa na koniec pożyczki.

    Pożyczki ze spłatami balonowymi zwykle wymagają miesięcznych spłat przez krótki okres przed spłatą pozostałej części salda kapitału na koniec pożyczki. Ta płatność może zostać dokonana z oszczędności, sprzedaży nieruchomości lub refinansowania.

    Płatności balonowe są dość powszechne w przypadku banknotów finansowanych przez sprzedawcę, ponieważ pożyczkodawcy rzadko chcą czekać 20 lub 30 lat na zwrot pieniędzy. Płatności te mogą również zwiększyć zwrot dla inwestora, więc doświadczeni inwestorzy w nieruchomości mogą wybrać to jako termin.

    Kliknij, aby powiększyć

    Jak ustrukturyzować umowę finansowania przez sprzedawcę

    Różne struktury finansowania przez właściciela mogą wpływać na bezpieczeństwo kupującego w nieruchomości i proces odzyskiwania tytułu, jeśli kupujący nie wywiąże się z zobowiązań.

    Weksel własny i hipoteka lub akt powierniczyWeksel własny i hipoteka (lub akt powierniczy, w zależności od stanu) to najpowszechniejsza forma finansowania właścicielskiego. Jest to ta sama struktura, której używałby bank i o której myślą ludzie, myśląc ohipotece.

    Notatka określa kwotę pożyczoną przez kupującego i warunki spłaty na rzecz sprzedającego. Hipoteka jest oddzielnym dokumentem, który zabezpiecza sprzedającego nieruchomością w przypadku niewywiązania się ze zobowiązań. Kupującemu wpisuje się tytuł własności wraz z aktem prawnym, a hipoteka jest zwykle rejestrowana w publicznych rejestrach. Weksel nie jest ewidencjonowany, a oryginał powinien być w posiadaniu sprzedającego.

    Notatka i hipoteka to najbezpieczniejsza forma finansowania dla kupującego i sprzedającego.

    Umowa na czynW zależności od stanu, w którym została wystawiona, umowa dotycząca aktu może być również nazywanaumową dotyczącą aktu prawnegolubratą umowy gruntowej. Ma strukturę podobną do weksla i hipoteki, ale zamiast otrzymania aktu prawnego przez kupującego i umieszczenia go w tytule, sprzedawca pozostaje na prawach własności do czasu całkowitej spłaty długu.

    Niektórzy sprzedawcy mogą wybrać tę strukturę, ponieważ odzyskanie zbywalnego tytułu własności nieruchomości jest mniej czasochłonne i bardziej opłacalne, jeśli pożyczkobiorca przestanie płacić. Wiele stanów zezwala na eksmisję lub przepadek, które są szybsze i tańsze niż całkowite wykluczenie. Procedury w tym zakresie różnią się w zależności od stanu, a umowy dotyczące czynów nie są uznawane w niektórych stanach.

    Umowa kupna jest mniej bezpieczną formą finansowania zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Ponieważ sprzedający pozostaje na prawach własności, dopóki kupujący mieszka w nieruchomości i jest za nią odpowiedzialny, wszelkie zastawy lub naruszenia, które zostaną związane z nieruchomością w tym okresie, mogą negatywnie wpłynąć na sprzedającego.

    Opcja leasinguOpcja leasingu to forma finansowania przez właściciela, w ramach której kupujący wyraża zgodę na wynajęcie domu z opcją zakupu na koniec okresu umowy.

    Kupujący i sprzedający uzgadniają cenę zakupu domu przed rozpoczęciem najmu, a sprzedający zazwyczaj otrzymuje zaliczkę. Pod koniec okresu najmu kupujący może kupić dom lub zrezygnować z dzierżawy. Jeśli kupujący kupi dom, płatności dokonane w okresie najmu mogą zostać wykorzystane na pokrycie ceny zakupu.

    Właściciel finansujący zastaw

    Wszystkie pożyczki są podzielone na kategorie według pozycji, takie jak pierwszy zastaw, drugi zastaw i tak dalej. Pozycja zastawu odróżnia pierwszeństwo pożyczki w stosunku do innych długów lub obciążeń na nieruchomości. Pierwszy zastaw to najbezpieczniejsza pozycja.

    Finansowanie przez sprzedającego może być wykorzystane jako nota z drugiej pozycji, aby pomóc kupującemu w zakupie nieruchomości, gdy może nie mieć pełnej kwoty na zakup domu. Na przykład, powiedzmy, że kupujący znajduje dom na sprzedaż za 400 000 USD i ma 20% (80 000 USD) do odłożenia. Zakwalifikowała się do pożyczki bankowej w wysokości 300 000 USD, więc sprzedawca decyduje się na finansowanie pozostałych 20 000 USD, płatne przez pięć lat. Ta finansowana przez właściciela hipoteka jest drugorzędna w stosunku do pierwszej hipoteki z banku, ale jest w pełni wykonalna, jak każda zwykła hipoteka. Oto, jak wyglądałyby te płatności.

    Pierwsza hipoteka płatna w banku: Kwota pożyczki 300 000 $ Oprocentowanie4,5% Liczba płatności360 Miesięczna płatność1520,06 $Źródło danych: obliczenia autorskie.

    Druga hipoteka płatna sprzedającemu: Kwota pożyczki 20000 $ Oprocentowanie6% Liczba płatności (termin)60 Miesięczna płatność386,66 $Źródło danych: obliczenia autorskie.

    Dokumenty dotyczące finansowania właściciela i Ustawa Dodda-Franka

    Dokumenty wykorzystywane w finansowaniu przez właściciela różnią się w zależności od rodzaju zastosowanej struktury, ale w większości przypadków są to dwa oddzielne dokumenty:

    • Notatka informująca o kwocie do spłaty oraz warunkach spłaty.
    • Instrument zabezpieczenia, którym może być umowa gruntowa, hipoteka lub akt powierniczy.Ustawa Dodda-Franka wprowadziła kilka zmian w branży kredytów hipotecznych, w tym kredyty mieszkaniowe finansowane przez właścicieli. Chociaż większość projektu ustawy koncentruje się na prawach do windykacji i obsługi długów, wprowadzono również zmiany dotyczące tego, kto może udzielać pożyczek finansowanych przez sprzedawcę.

      Przed 2014 rokiem osoba posiadająca finansowanie mogłaby samodzielnie założyć weksel i hipotekę lub zlecić to za nią pełnomocnikowi lub firmie tytułowej. Ale ustawa Dodda-Franka wymaga, aby licencjonowany pierwotny pożyczkodawca hipoteczny (LMLO) gwarantował i tworzył wszelkie pożyczki, w przypadku których kupujący zamierza mieszkać w nieruchomości. Możesz zatrudnić zewnętrzną firmę LMLO do obsługi wszystkich wymaganych gwarancji kredytowych, w tym:

      • zaciąganie kredytu
      • ustalenie wskaźnika zadłużenia do dochodówweryfikacja tożsamości i dochodów oraztworzenie i wykonywanie wszystkich formalności.Jeśli zamierzasz samodzielnie napisać lub utworzyć pożyczkę, potrzebujesz licencji, chyba że kwalifikujesz się do jednego z dwóch wyjątków:

        1. Jesteś właścicielem nieruchomości, którą finansujesz, i tworzysz pożyczkę tylko na jedną nieruchomość (której nie zbudowałeś ani nie działałeś jako wykonawca) w okresie 12 miesięcy.
        2. Jesteś trustem, nieruchomością lub podmiotem finansującym trzy lub mniej nieruchomości, których jesteś właścicielem w okresie 12 miesięcy i nie zbudowałeś ani nie działałeś jako wykonawca.Istnieją wytyczne dotyczące konkretnych warunków, takich jak płatności balonowe, stopy procentowe i procesy weryfikacji. Z tego powodu, nawet jeśli nie musisz być licencjonowanym pierwotnym pożyczkodawcą hipotecznym, powinieneś współpracować z doświadczonym specjalistą, który może pomóc w załatwieniu formalności i ubezpieczeniu.

          Należy pamiętać, że ustawa Dodda-Franka nie dotyczy:

          • nieruchomości przeznaczone na cele inwestycyjne, takie jak wynajem;
          • pusta ziemia;nieruchomości komercyjne; lubnabywcy niebędący konsumentami, na przykład spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC), korporacje, trusty lub spółki komandytowe (LP).Kliknij, aby powiększyć

            Dlaczego warto kupować nieruchomość z finansowaniem przez właściciela?

            Kupno nieruchomości z finansowaniem przez właściciela ma kilka zalet, z których największa nie polega na współpracy z bankiem w celu uzyskania finansowania. Banki stosują bardziej rygorystyczne metody gwarantowania emisji, które mogą dyskwalifikować niektórych kupujących.

            Ponadto koszty zamknięcia są często wyższe w przypadku instytucji pożyczkowej, a termin zamknięcia wynosi zwykle od 30 do 45 dni. Finansowanie przez właściciela może zostać zamknięte w ciągu kilku tygodni bez nadmiernych opłat pobieranych przez bank.

            Kliknij, aby powiększyć

            Po co sprzedawać nieruchomość z finansowaniem przez właściciela?

            W latach 80-tych, kiedy stopy procentowe były na wysokim poziomie wśród nastolatków, a niskie 20, sprzedaż nieruchomości była trudna. Sprzedawcy desperacko szukali kupujących, więc wielu oferowało właścicielom finansowanie z niższymi stopami procentowymi niż oferowały banki.

            Na szczęście stopy procentowe stały się znacznie korzystniejsze w ciągu ostatniej dekady, więc sprzedający mogą nie potrzebować finansowania przez właściciela, ale pewne korzyści podatkowe mogą zachęcić sprzedawców do oferowania takiego finansowania.

            Gdy nieruchomość zostanie sprzedana, oprócz odzyskania amortyzacji może podlegać opodatkowaniu podatkiem od zysków kapitałowych. Tworząc pożyczkę finansowaną przez sprzedawcę, podatek uderzony w zyski kapitałowe rozkłada się na cały okres trwania pożyczki, a nie na jeden rok podatkowy. Może to być również forma dochodu pasywnego dla sprzedającego, który miesięczną spłatę kapitału i odsetek może wykorzystać na wyrównanie kosztów życia na emeryturze lub zwiększenie portfela inwestycyjnego.

            Kliknij, aby powiększyć

            Ważne informacje o finansowaniu przez sprzedawców

            Większość pożyczek finansowanych przez właścicieli jest tworzonych przez właścicieli nieruchomości lub inwestorów w celu uzyskania korzyści podatkowych i przepływów pieniężnych, które te pożyczki generują. Chociaż właściciele ci mogą być doświadczonymi inwestorami, mogą nie znać aktualnych przepisów dotyczących dokumentacji pożyczki, wytycznych dotyczących gwarantowania emisji, prowadzenia dokumentacji lub kontaktowania się z pożyczkobiorcą.

            Widziałem pożyczki finansowane przez właściciela, w których sprzedawca miał świetne wyniki z dowodami płatności za każdą płatność dokonaną przez kupującego, i widziałem pożyczki finansowane przez sprzedawcę, w których właściciel nie miał pojęcia, gdzie są oryginalne dokumenty pożyczki, jakie było saldo pożyczki lub gdzie znajdowały się namacalne zapisy płatności.

            Chociaż pożyczki finansowane przez sprzedawcę nie są regulowane tak surowo, jak banki lub firmy usługowe, istnieją szczególne wymagania. Z tego powodu każdy, kto posiada lub tworzy pożyczkę, powinien zapoznać się z odpowiednimi procedurami lub skorzystać z licencjonowanej firmy serwisowej.

            Firma serwisowa może obsłużyć kilka ważnych zadań:

            • Pobieranie płatności, w tym rejestrowanie płatności z należnym saldem, datą spłaty i innymi ważnymi informacjami dotyczącymi pożyczki. Firmy obsługujące będą zgłaszać biurom kredytowym historię płatności, co często jest korzystne dla kupującego.
            • Kontakty z kupującymi, które mogą obejmować przypomnienia o płatnościach, miesięczne wyciągi lub powiadomienia o zaległościach.Ograniczenie stratlub starania o ściągnięcie pożyczki, jeśli kupujący przestanie spłacać.Firmy obsługujące pobierają nominalną miesięczną opłatę w zależności od statusu pożyczki, np. Spłacanie lub niespłacanie. Firma serwisowa zapewni Ci zgodność z obowiązującymi przepisami, co jest bardziej pasywną i bezproblemową inwestycją.

              Ryzyko finansowania właściciela

              Dla sprzedających oferujących finansowanie przez właściciela największym ryzykiem jest niespłacenie przez kupującego kredytu zgodnie z ustaleniami. Możesz podjąć kroki w celu zmniejszenia prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania, ale nie ma sposobu, aby zagwarantować, że kupujący będzie mógł lub będzie płacić.

              Oto kilka sposobów na zmniejszenie tego ryzyka:

              • prowadzenie raportu kredytowego
              • weryfikacja dochodówprzeglądanie historii płatnościwidząc niespłacone długi kupującego, orazobliczenie wskaźnika zadłużenia do dochodów.Sprzedawca ma prawo odzyskać tytuł w drodze czynności prawnych, takich jak wykluczenie lub przepadek, ale wymaga to czasu i może być kosztowne. Zapoznaj się z prawami i procedurami swojego stanu, dotyczącymi odzyskania tytułu własności, jeśli kupujący nie wywiąże się ze zobowiązań. Niektórzy sprzedawcy odkładają zaliczkę na oddzielne konto, aby pokryć wszelkie wydatki w przypadku, gdyby kupujący przestali płacić.

                W przypadku kupujących, którzy zawierają umowę dotyczącą finansowania ze strony sprzedającego, największym ryzykiem jest sposób śledzenia płatności. Jeżeli sprzedawca sam obsługuje pożyczkę, ich ewidencja może nie odzwierciedlać dokładnie zadłużenia lub ostatniej dokonanej płatności. Kupujący powinni prowadzić własne rejestry każdej płatności dokonanej przez cały okres trwania pożyczki, aby można było zweryfikować pozostałe należne saldo.

                Finansowanie przez właściciela zapewnia duże korzyści zarówno kupującym, jak i sprzedającym. Ale zanim zawrzesz umowę finansowaną przez właściciela, rozważ ryzyko i skonsultuj się z prawnikiem ds. Nieruchomości, aby upewnić się, że rozumiesz konsekwencje, warunki i obowiązki umowy. Ten sposób finansowania zdecydowanie nie jest odpowiedni dla każdego, ale może być przydatnym narzędziem przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości.

                „Nieuczciwe zalety nieruchomości właśnie się poprawiły

                Inwestowanie w nieruchomości zawsze było jedną z najskuteczniejszych ścieżek do niezależności finansowej. To dlatego, że oferuje niesamowite zwroty i jeszcze więcej niesamowitych ulg podatkowych.

                Te korzyści nie były jednak wystarczające dla Wujka Sama, ponieważ nowa luka podatkowa pozwala teraz rozważnym inwestorom, którzy działają dziś, zablokować dziesięciolecia zwrotów wolnych od podatku. Przygotowaliśmy obszerny przewodnik podatkowy, który szczegółowo opisuje, w jaki sposób możesz skorzystać z tej niepowtarzalnej okazji inwestycyjnej. Po prostu kliknij tutaj, aby otrzymać bezpłatną kopię.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy