Proces finansowania właściciela w przypadku wykluczenia

Category: Zakupu Domu
17 lutego 2021

Co oznacza akt powierniczy?

Jeśli Twoja sprzedaż domu finansowana przez sprzedającego nie przebiega zgodnie z planem, istnieją opcje zwrotu. W zależności od dokumentów podpisanych na początku umowy i stanu, w którym znajduje się nieruchomość, możesz mieć kilka opcji. Na przykład w postępowaniu dotyczącym przepadku, jeśli kupujący może nadrobić zaległe płatności, możesz zdecydować się na kontynuowanie transakcji. Jeśli nie, należy rozważyć dwie możliwości wykluczenia.

Zawiadomienie o naruszeniu

Wykluczenie rozpoczyna się, gdy beneficjent, sprzedawca, powiadomi powiernika, że ​​powiernik, kupujący, nie wywiązał się z weksla i aktu powierniczego. Informacje te obejmują bieżącą należną kwotę, całkowite niespłacone saldo kredytu hipotecznego oraz datę zaległości powiernika. Beneficjent nakazuje powiernikowi wysłanie zawiadomienia o zwłoce do powiernika i jest odnotowywany w urzędzie powiatowym – gdzie znajdują się oryginały dokumentów sprzedaży. Musi być również wydrukowany w gazecie.

Płacąc w całości należną kwotę, powiernik może wstrzymać postępowanie egzekucyjne. Kwota ta obejmuje wszelkie honoraria prawników, które beneficjent poniósł w wyniku działania. Jeśli tak się stanie, a powiernik wznowi terminowe płatności, sprzedaż zostanie przywrócona.

Sądowe wykluczenie

Jeśli pierwotne warunki nie zawierają postanowienia o „mocy sprzedaży, beneficjent musi pozwać powiernika do sądu. Jeżeli sąd staje po stronie beneficjenta, zarządza się sprzedaż publiczną. Dopuszcza się upływ czasu, zanim dojdzie do sprzedaży – ilość czasu zależy od stanu – aby dać powiernikowi czas na uzupełnienie brakujących płatności. Beneficjent zwykle może odkupić nieruchomość na aukcji i często jest jedynym oferentem, ale zawsze jest sprzedawany temu, kto zaoferował najwyższą cenę. Zawiadomienie o sprzedaży jest drukowane w gazecie i wysyłane na ostatni znany adres powiernika.

Powiernik ma również prawo do zakupu domu na aukcji. Jednak powiernicy, którzy rozważają tę drogę, muszą pamiętać, że może to skutkować nałożeniem na nich orzeczenia w sprawie braków – co oznacza, że ​​powiernik byłby odpowiedzialny za zapłacenie różnicy między ceną aukcyjną a pierwotną ceną sprzedaży.

Pozasądowe wykluczenie

Jeżeli powiernik nie wywiązał się ze zobowiązania, które zawiera klauzulę dotyczącą uprawnienia do sprzedaży, beneficjent ma prawo nakazać powiernikowi wszczęcie pozasądowego egzekucji. Podobnie jak w przypadku egzekucji sądowej, powiernik przygotowuje zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania i przesyła je do powiernika. Jeśli powiernik nie jest w stanie lub nie chce nadrobić zaległych płatności w okresie przywracania – zwykle 90 dni – powiernik rejestruje Zawiadomienie o sprzedaży powiernika w biurze urzędnika hrabstwa. Musi być również opublikowany w lokalnej gazecie wraz ze znakiem umieszczonym na majątku powiernika.

Sądy nie są objęte pozasądowym wykluczeniem. W rezultacie jest to szybsze i tańsze niż postępowanie sądowe. Orzeczenia w sprawie braków są niedopuszczalne w przypadku pozasądowych egzekucji z nieruchomości, nawet jeśli wpływy ze sprzedaży nie są wystarczające do całkowitej spłaty pożyczki.

Dochód z wynajmu

Zarówno w przypadku sądowego, jak i pozasądowego egzekucji, powiernik nie musi płacić beneficjentowi czynszu w okresie zwłoki, nawet jeśli umowa sprzedaży zawiera zapis o czynszu – egzekucja jest trudna. Jeżeli w umowie sprzedaży jest postanowienie, że nieruchomość generuje przychody z najmu, to może przysługiwać je beneficjentowi; w przeciwnym razie może nie. Każdy stan ma inne przepisy, dlatego ważne jest, aby skonsultować się z prawnikiem do spraw nieruchomości, aby zapoznać się z przepisami swojego stanu. Jedną z zalet finansowania przez sprzedającego jest eliminacja biurokracji w sektorze bankowym; możesz to wykorzystać na swoją korzyść, zawierając nową umowę z kupującym, zamiast wykluczać sprzedaż.

  • „The Washington Post; Dlaczego finansowanie przez sprzedawców powinno być ostatecznością; Benny L. Kass; Maj 2008
  • „Bank Rezerwy Federalnej w Minneapolis; Ryzyko i realia umowy czynu; Crystal Myslajek; Styczeń 2009
  • Dziennik Wall Street; Zalety i wady finansowania kredytu hipotecznego; Gene J. Koprowski; Luty 2004

Lisa Bigelow jest niezależną pisarką z wcześniejszym doświadczeniem zawodowym w branży finansowej i fitness. Jest także autorką cenionej kolumny z komentarzami politycznymi publikowanymi w hrabstwach Fairfield, New Haven i Westchester w obszarze metra Nowego Jorku.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy