Czyje nazwisko figuruje na tytule własności i akcie hipotecznym?

Category: Mogą Pomóc
17 lutego 2021

Kiedy para kupuje dom, którego nazwisko widnieje w tytule, a czyje nazwisko widnieje na umowie kredytu hipotecznego? Dla wielu nabywców domów prosta odpowiedź będzie taka, że ​​obie nazwy dotyczą wszystkiego. Jednak zawsze są wyjątki, często nie bez powodu. Oto kilka rzeczy, które warto wiedzieć na ten złożony temat przed zakupem.

Jaka jest różnica: tytuł a kredyt hipoteczny

Na początek warto wyjaśnić niewtajemniczonym, że tytuł własności i umowa hipoteczna to nie to samo. Termin prawny „tytuł ​​odnosi się do prawa własności. Tytuł daje osobie lub osobom wyłączne użytkowanie, posiadanie i przenoszenie prawa własności danej nieruchomości. Z drugiej strony hipoteka, lub w niektórych państwach „akt powierniczy stanowi zastaw na nieruchomości jako zabezpieczenie kredytu.

Nieco ponad połowa kupujących skorzysta z kredytu mieszkaniowego na zakup domu, co oznacza, że ​​będą mieli zarówno tytuł własności, jak i kredyt hipoteczny. W przypadku tych osób trzeba będzie podjąć decyzję, czyje nazwisko znajdzie się na tytule własności i hipotece. Ponieważ te dokumenty nie są takie same, odpowiedź dla każdego z nich może być inna.

Pozostawienie współmałżonka bez kredytu hipotecznego

W przypadku niektórych par może istnieć dobry powód, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny pod jednym nazwiskiem. Kredytodawcy hipoteczni zazwyczaj stosują zasadę „minimum FICO, ​​w której ocena kredytowa używana do oceny wniosku o kredyt hipoteczny jest średnią i dolną oceną obu wnioskodawców. Jeśli jeden z małżonków ma zły kredyt, może to wpłynąć na stopę procentową, do której się kwalifikuje, i prowadzić do wyższych kosztów.

Krótka lub nietypowa historia pracy to kolejny częsty powód, dla którego niektóre pary rezygnują ze wspólnego wniosku o kredyt hipoteczny. Wielu pożyczkodawców ma tak zwane wymogi dokumentacyjne „2/2/2 – dwa lata zeznań finansowych W2, dwuletnie zeznania podatkowe i dwumiesięczne wyciągi bankowe. Jeśli jeden z małżonków ma krótszy staż pracy lub nie może przedstawić takiej dokumentacji, jak w przypadku samozatrudnienia, drugiemu z małżonków może być łatwiej uzyskać zatwierdzenie w pojedynkę.

Oszczędzanie pieniędzy poprzez samodzielne ubieganie się o pożyczkę

Niedawno Washington Post poinformował o 12-letnim badaniu przeprowadzonym przez Rezerwę Federalną, w którym stwierdzono, że wiele par zostawia pieniądze na stole, składając wnioski wspólnie, podczas gdy jeden z małżonków mógł kwalifikować się do spłaty kredytu hipotecznego samodzielnie. Wyniki były uderzające.

Spośród ponad 600 000 konwencjonalnych pożyczek udzielonych w latach 2003–2015, 10% mogło kwalifikować się do niższej stopy procentowej, gdyby tylko lepiej wykwalifikowany nabywca złożył wniosek. W raporcie zauważono: „Prawie 10 procent głównych pożyczkobiorców, którzy wspólnie ubiegali się o swoje pożyczki, mogło obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego o co najmniej jedną ósmą jednego punktu procentowego, gdyby o kredyt hipoteczny ubiegał się wnioskodawca o wyższej zdolności kredytowej i dochodach wystarczająco wysokie, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego . Ekonomiści Fed ujawnili, że dalsze 25 procent pożyczkobiorców mogłoby „znacznie obniżyć koszt swojej pożyczki, zlecając złożenie pojedynczej pożyczki bardziej wykwalifikowanemu pożyczkobiorcy.

Jak oba nazwiska mogą znajdować się na tytule, a nie na hipotece

W tym samym artykule w Washington Post zauważono, że wiele par ubiegających się o pożyczkę mieszkaniową ma silne przeczucia dotyczące wspólnego ubiegania się o kredyt hipoteczny. „Kupują razem dom i istnieje poczucie współwłasności, które jest dla nich ważne, mimo że obaj mogą być objęci tytułem prawnym do domu bez hipoteki – zauważyła agencja informacyjna. Ponadto rozwiązanie to jest dostępne zarówno dla par małżeńskich, jak i niezamężnych.

Jak to może być? Umowa hipoteczna obejmuje umowę spłaty kwoty kredytu pożyczonego na zakup domu. Tytuł jest jednak całkowicie odrębną kwestią własności.

Kwestie związane z tytułem i umową cesji

Oczywiście ze względu na zawiłe regulacje i przepisy dotyczące nieruchomości, których nazwa znajduje się na jakim dokumencie może być wykonana w skomplikowanych sytuacjach.

Rozwód jest częstym problemem w przypadku domów objętych wspólnym kredytem hipotecznym lub tytułem własności. Jeśli dom jest opłacany, prawnicy zwykle szukają sposobu na podział majątku. Często odbywa się to poprzez akt roszczenia, w którym jedna ze stron przekazuje swoje prawa własności byłemu małżonkowi. Jeśli na nieruchomości jest kredyt hipoteczny, prawnicy zastanawiają się, jak podzielić zobowiązania. Strona, która pozostaje w domu, często refinansuje pożyczkę indywidualnie, zanim druga strona sceduje własność w drodze roszczenia.

Innym częstym pytaniem jest to, co dzieje się z tytułem własności i hipoteką, gdy umiera jeden z małżonków. Podobnie jak w przypadku wielu spraw związanych z nieruchomościami, często zależy to od lokalizacji. Prawa regulujące przenoszenie własności po śmierci i dziedziczeniu są w dużej mierze ustalane na szczeblu stanowym i nie wszystkie stany zgadzają się co do najlepszego sposobu rozwiązania tego problemu.

Około połowa stanów USA zezwala na akty przeniesienia własności na wypadek śmierci, zwane także aktami beneficjenta. Umożliwiają one przeniesienie własności nieruchomości po śmierci osoby bez żywego trustu lub postępowania spadkowego. W innych stanach mogą mieć zastosowanie przepisy dotyczące dziedziczenia międzystanowego.

W przypadku domów obciążonych hipoteką, w których zmarł jedyny posiadacz kredytu hipotecznego, kredyt hipoteczny zasadniczo musi być nadal spłacany, aby uniknąć zajęcia. Sytuacja ta jest złożona, a w rozwiązaniu mogą wchodzić ubezpieczenie kredytu hipotecznego, świadczenia z ubezpieczenia na życie, przejęcie kredytu hipotecznego czy refinansowanie kredytu.

W niektórych stanach pojawiają się inne wyjątkowe sytuacje. W Teksasie jedna kancelaria wskazuje na wiele czynników, które należy wziąć pod uwagę przed dodaniem nowej strony do aktu. W stanie Alabama prawo dotyczące gospodarstw domowych zwiększa złożoność niektórych transakcji dotyczących nieruchomości, aby zapewnić, że małżonek nie sprzedaje ani nie refinansuje domu rodzinnego bez wiedzy lub pozwolenia drugiego współmałżonka.

Wreszcie, nabywcy domów powinni być świadomi kwestii podatkowych związanych z tym, czyje nazwisko widnieje na hipotece i tytule własności. Ogólnie rzecz biorąc, strona spłacająca hipotekę może skorzystać z odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego, nawet jeśli nie jest wymieniona w hipotece, o ile jest wymieniona w tytule. Co więcej, niedawna decyzja sądu apelacyjnego pozwoliła podobno niektórym parom, ale niezamężnym właścicielom domów z dużymi hipotekami skorzystać z jeszcze większych odliczeń.

Kiedy zapytać specjalistę

Jeśli szukasz nowego domu, być może zmagasz się z decyzją, czyje nazwisko powinno znaleźć się na jakim dokumencie. Nawet jeśli jesteś już właścicielem domu, możesz mieć pytania dotyczące tytułu własności lub kredytu hipotecznego.

W obu przypadkach ważne jest, aby zasięgnąć porady eksperta od profesjonalnego prawnika z branży nieruchomości, który ma doświadczenie w zajmowaniu się tymi sprawami w Twojej okolicy. Lokalizacja to nazwa gry na rynku nieruchomości, a to, co jest prawdą dla jednego właściciela, może nie być prawdą dla innego. Podobnie, przed próbą ubiegania się o jakąkolwiek ulgę podatkową należy skonsultować się z certyfikowanym doradcą podatkowym. Specjaliści ci istnieją, aby odpowiadać na tak złożone pytania i mogą pomóc w dostosowaniu rozwiązania pasującego do Twojej wyjątkowej sytuacji.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy